Eiendomsdonasjon 2026: viktige regler og juridisk rammeverk
Å overføre en leilighet eller et hus mens man fortsatt lever appellerer til mange – men man må kjenne 2026-reglene. I Frankrike gjelder nesten 46 % av alle mottatte donasjoner fast eiendom, ifølge en INSEE-undersøkelse om arveoverføringer fra 2021. Juridisk sett er en eiendomsdonasjon en gave mellom levende personer, regulert av sivilloven og CGI. Den krever et obligatorisk notarielt dokument og er i utgangspunktet ugjenkallelig. Det er selve grunnlaget.
2026 viderefører de eksisterende fradragene og innfører i tillegg et boligvennlig handlingsrom som krever nøye planlegging. Mellom disponibel kvote, progressiv beskatning og eiendommens verdi avhenger det beste valget også av giverens alder. Fradraget på 100 000 € per barn, som kan fornyes hvert 15. år, forblir hjørnesteinen i systemet. Tinglysningsavgiften på 0,60 % kommer i tillegg til gebyrene, og eventuelle arveavgifter følger en progressiv skala. Det hele greies ut nedenfor.
Fremgangsmåte og reelle kostnader ved eiendomsdonasjon
Prosessen foregår i tre trinn. Notaren kontrollerer kapasitet og hjemmelsdokumenter, utarbeider deretter skjøtet som mottakeren uttrykkelig aksepterer – for en myndig person under vergemål kan det kreves domstolsgodkjenning. Skjøtet registreres hos skattemyndighetene innen én måned, noe som utløser beregning av donasjonsavgifter etter fradrag. Overdragelsen tinglyses deretter i grunnboken. Gjennomsnittlig behandlingstid: 2 til 4 måneder.
Kostnadene består av notargebyrer (regulert takst + 20 % moms), tinglysningsavgift på 0,60 %, og dersom fradraget overskrides, avgifter etter en skala fra 5 % til 45 %. Et dokumentert eksempel fra 2026: for en eiendom verdt 300 000 € donert i full eiendomsrett til ett barn utgjorde totalkostnaden 44 183 € (notargebyrer 4 189,31 €, avgifter 38 194 €, tinglysning 1 800 €). Oppsplitting av eiendomsretten ville ha redusert avgiftene med omtrent 40 til 50 %.
Optimalisering i 2026: bruksrett, delingsdonasjon og SCI
Det mest effektive virkemiddelet er donasjon av den nakne eiendomsretten med forbeholdt bruksrett. Avgiftene beregnes kun på den nakne eiendomsretten – mellom 71 og 80 år utgjør den 60 % av verdien, mellom 81 og 90 år 70 %, og over 91 år hele 90 %. Ved 60 års alder kan beregningsgrunnlaget halveres, altså 250 000 € av 500 000 € i det nevnte eksempelet. Det finnes også en midlertidig bruksrett på 3 til 10 år, med automatisk gjenopprettelse.
For en enkelt eiendom som skal deles, fryser en delingsdonasjon verdien på signeringsdatoen. Gjennom et SCI-selskap muliggjør innskudd og gradvis donasjon av andeler enklere forvaltning, og en vanlig rabatt på 10 til 15 % kan redusere det avgiftspliktige grunnlaget. Når det gjelder arverett, er pliktdelsarven 1/2 for ett barn, 2/3 for to barn og 3/4 for tre eller flere. En gift person uten barn har ektefellen som pliktdelsarving med 1/4. Overskrides disse grensene, kan en reduksjonsaksjon fremmes.
Fradrag og fritak 2025–2026: hvor mye kan du overføre?
Fradragene for 2026 er som følger: 100 000 € per barn, 80 724 € for ektefelle eller PACS-partner, 31 865 € per barnebarn, 5 310 € per oldebarn, 15 932 € mellom søsken, 7 967 € for nevø eller niese, samt et tillegg på 159 325 € for en person med nedsatt funksjonsevne. Etter fradrag stiger skalaen fra 5 % til 45 %. Et illustrerende eksempel: en eiendom verdt 300 000 € donert til tre barn kan overføres helt uten avgifter.
I tillegg kommer et ekstraordinært fritak gjeldende frem til 31. desember 2026, for kontantgaver øremerket til eiendomsformål: 100 000 € per giver, med et tak på 300 000 € per mottaker. Midlene må benyttes innen 6 måneder til kjøp av ny bolig (eller VEFA), energirenovering av primærboligen, eller kjøp av en bolig som leies ut som primærbolig. Fem års botidskrav og obligatorisk erklæring gjelder. Mottakere inkluderer barn, barnebarn, oldebarn – eller, uten etterkommere, nevøer og nieser. Fritaket kan kombineres med fradraget på 100 000 €.
